DealHouse

Получить собственное жилье, будучи участником накопительно-ипотечной системы (НИС), – это реальная возможность улучшить свои жилищные условия. Ключевой момент – выбор финансового учреждения, которое работает с государственной программой поддержки военнослужащих. Основными игроками на этом поле традиционно выступают крупные госбанки и специализированные организации, такие как ПАО «Промсвязьбанк» (ПСБ), Банк ВТБ (ПАО), АО «Банк ДОМ.РФ» и ПАО Сбербанк. Также стоит обратить внимание на предложения АО «Россельхозбанк» и Банк ГПБ (АО), которые периодически активно участвуют в программе.

Выбор конкретного кредитора зависит от множества факторов: предлагаемой процентной ставки, требований к заемщику и объекту недвижимости, скорости рассмотрения заявки и качества обслуживания. Не существует универсального ответа, какой партнер лучше – условия могут меняться, и то, что было выгодно вчера, сегодня может уступать предложению конкурента. Поэтому важно сравнивать актуальные программы непосредственно перед подачей документов. Давайте детальнее разберемся, как работает система и на что обращать внимание при выборе финансового партнера для приобретения жилья по программе для служивых.

Как работает система жилищного обеспечения служивых (НИС)?

Прежде чем погружаться в мир предложений от финансовых учреждений, стоит освежить в памяти, как устроена сама накопительно-ипотечная система. Это не классический жилищный займ в привычном понимании. Государство заботится о жилищном вопросе защитников Отечества особым образом. С момента включения военнослужащего в реестр участников НИС на его именной накопительный счет начинают поступать ежегодные взносы из федерального бюджета. Размер этих взносов индексируется правительством.

Эти средства накапливаются на счете. Через три года участия в системе (а в некоторых случаях и раньше, при наличии определенных оснований) военнослужащий получает право использовать накопленные деньги. Для этого оформляется специальный документ – Свидетельство о праве участника НИС на получение целевого жилищного займа (ЦЖЗ). Это свидетельство – своего рода «сертификат», подтверждающий, что у вас есть определенная сумма от государства, которую можно направить на приобретение жилья.

Именно эта сумма, указанная в Свидетельстве, чаще всего используется в качестве первоначального взноса при оформлении займа в кредитной организации. Далее, пока военнослужащий продолжает службу, государство продолжает перечислять ежегодные взносы. Но теперь эти деньги идут не на накопление, а напрямую в финансовое учреждение для погашения ежемесячных платежей по займу. Таким образом, сам заемщик из своих личных средств кредит не гасит (или гасит только частично, если сумма ежемесячного платежа превышает размер госперечислений).

Эта система позволяет приобрести квартиру или дом, не отвлекая значительные личные сбережения на первоначальный взнос и ежемесячные платежи. Однако важно понимать: размер накоплений и ежегодных взносов ограничен. Если стоимость выбранного жилья значительно превышает сумму, которую можно получить по госпрограмме, разницу придется доплачивать из собственных средств. Также из личных денег обычно оплачиваются сопутствующие расходы: оценка недвижимости, страхование, услуги риелтора (если прибегаете к ним).

Ключевые финансовые партнеры программы

Как уже упоминалось, круг кредитных организаций, активно работающих с НИС, достаточно стабилен, но не статичен. Рассмотрим основных участников, чьи предложения чаще всего встречаются на рынке.

ПАО «Промсвязьбанк» (ПСБ) часто позиционируется как опорный банк для оборонно-промышленного комплекса и Вооруженных Сил. Это означает, что работа с программой жилищного обеспечения военнослужащих является для него одним из приоритетных направлений. ПСБ нередко предлагает конкурентные условия и имеет большой опыт в оформлении таких сделок. У них могут быть специальные программы и акции именно для участников НИС. Процедуры часто хорошо отлажены, что может положительно сказаться на скорости рассмотрения заявки.

Банк ВТБ (ПАО) – еще один крупный государственный игрок с разветвленной сетью филиалов по всей стране. ВТБ традиционно активно участвует в госпрограммах, включая жилищное кредитование для служивых. Они предлагают стандартные условия по программе, но благодаря масштабам банка могут обеспечить широкую географию присутствия и доступность услуг. Стоит следить за их ставками и условиями, так как они могут меняться в рамках общих тенденций рынка.

ПАО Сбербанк – крупнейший банк страны, который также работает с программой НИС. Его главное преимущество – максимальный охват территории и огромное количество отделений. Условия кредитования обычно находятся в рынке, но могут быть не всегда самыми низкими. Однако удобство расположения офисов, развитые онлайн-сервисы и привычность бренда для многих являются решающими факторами.

АО «Банк ДОМ.РФ» – это специализированный институт развития в жилищной сфере. Их фокус на жилищном кредитовании означает глубокое понимание специфики рынка. «ДОМ.РФ» часто предлагает интересные условия по госпрограммам, и программа для военнослужащих не исключение. Они могут быть особенно привлекательны при покупке жилья на первичном рынке у аккредитованных застройщиков.

АО «Россельхозбанк» (РСХБ) и Банк ГПБ (АО) (Газпромбанк) также являются участниками программы. РСХБ может быть особенно интересен тем, кто планирует приобретение жилья в сельской местности или малых городах, хотя работает и в крупных населенных пунктах. Газпромбанк, как крупный универсальный банк, также предлагает свои условия по программе для служивых. Их предложения стоит рассматривать наравне с другими, сравнивая конкретные параметры.

Ниже представлена обобщенная таблица с примерными параметрами, которые могут предлагать эти учреждения. Важно: цифры носят исключительно информационный характер и могут существенно отличаться в зависимости от текущей экономической ситуации, политики конкретного учреждения и индивидуальных параметров заемщика. Актуальные условия всегда нужно уточнять непосредственно в выбранной организации.

* Указанные ставки, суммы и сроки являются примерными и могут значительно меняться. Они не являются публичной офертой. Для получения точной информации обращайтесь в конкретные финансовые учреждения.

На что обратить внимание при сравнении предложений?

Выбор финансового партнера – это не только сравнение процентных ставок. Есть целый ряд нюансов, которые могут повлиять на ваш комфорт и итоговую стоимость приобретения жилья. Давайте разберем основные моменты, на которые стоит обратить пристальное внимание.

• Процентная ставка: Это, безусловно, один из ключевых параметров. Обратите внимание, является ли ставка фиксированной на весь срок кредитования или плавающей. Плавающая ставка может быть ниже на старте, но несет в себе риски увеличения платежа в будущем. Для программы НИС чаще применяются фиксированные ставки, но уточнить этот момент необходимо. Сравнивайте не только базовую ставку, но и условия ее получения – иногда самая низкая ставка доступна только при выполнении ряда дополнительных условий (например, электронная регистрация сделки, комплексное страхование).

• Первоначальный взнос: В рамках НИС первоначальный взнос формируется за счет средств ЦЖЗ, указанных в вашем Свидетельстве. Однако некоторые кредитные организации могут устанавливать минимальный размер первоначального взноса в процентах от стоимости жилья. Если суммы ЦЖЗ не хватает до этого минимума, вам придется доплачивать разницу из собственных средств. Уточните, есть ли такие требования в выбранном учреждении.

• Страхование: При оформлении жилищного займа страхование является обязательным. Как минимум, это страхование приобретаемого объекта недвижимости от рисков повреждения и утраты. Большинство кредиторов также настаивают на страховании жизни и здоровья заемщика. Хотя по закону последнее не всегда обязательно, отказ от него часто ведет к повышению процентной ставки по займу. Стоимость страховых полисов может существенно различаться в разных страховых компаниях, аккредитованных при финансовом учреждении. Узнайте заранее список аккредитованных страховщиков и сравните их тарифы. Иногда банк предлагает ‘коробочное’ страхование – это может быть удобно, но не всегда выгодно.

• Дополнительные расходы и комиссии: Помимо процентов и страховки, могут возникнуть и другие траты. Сюда относятся:

  • Оценка недвижимости: Услуги оценочной компании оплачиваются заемщиком. Стоимость зависит от региона и типа объекта.
  • Комиссии за перечисление средств продавцу: Уточните, есть ли они и в каком размере.
  • Расходы на регистрацию сделки: Госпошлины, возможные нотариальные расходы (если требуются), плата за электронную регистрацию (если используется).
  • Возможные комиссии за обслуживание счета или выпуск карты (если требуется).

  Соберите информацию обо всех потенциальных сопутствующих платежах, чтобы оценить полную стоимость сделки.

• Требования к объекту недвижимости: Финансовые учреждения предъявляют определенные требования к жилью, которое можно приобрести с использованием их займа. Обычно это касается года постройки дома, материалов стен и перекрытий, юридической чистоты объекта, отсутствия незаконных перепланировок. Требования могут незначительно отличаться. Например, одни кредиторы более лояльны к домам с деревянными перекрытиями, другие – нет. Некоторые могут неохотно кредитовать покупку комнат или долей. Уточните эти параметры заранее, чтобы не тратить время на поиск объекта, который потом не одобрит выбранное учреждение. Особенно это касается вторичного рынка. Для новостроек обычно требуется аккредитация застройщика и объекта в самом финансовом учреждении.

• Срок рассмотрения заявки и проведения сделки: Время – важный ресурс, особенно когда у вас на руках Свидетельство НИС с ограниченным сроком действия (обычно 6 месяцев). Узнайте у представителей учреждения ориентировочные сроки рассмотрения заявки на займ и согласования объекта недвижимости. Почитайте отзывы других участников НИС о скорости работы конкретного отделения или менеджера. Задержки могут привести к необходимости получать новое Свидетельство.

• Качество обслуживания и клиентский сервис: Насколько легко связаться с менеджером? Понятны ли объяснения? Предоставляют ли полную информацию? Удобны ли онлайн-сервисы для отслеживания статуса заявки и управления займом в будущем? Комфортное взаимодействие с представителями кредитора может сэкономить вам нервы и время на протяжении всего процесса.

Тщательно взвесив все эти факторы, вы сможете сделать более осознанный выбор финансового партнера для реализации своего права на жилье по программе НИС.

Этапы оформления жилищного займа по программе НИС

Процесс приобретения жилья с использованием средств ЦЖЗ и заемных средств финансового учреждения включает несколько последовательных шагов. Понимание этой последовательности поможет вам лучше спланировать свои действия.

1. Стать участником НИС и накопить стаж: Все начинается с включения вас в реестр участников накопительно-ипотечной системы. После этого необходимо минимум три года участия для получения права на использование накоплений (если нет льготных оснований для более раннего использования).

2. Получение Свидетельства ЦЖЗ: По истечении необходимого срока вы подаете рапорт на получение Свидетельства о праве участника НИС на получение целевого жилищного займа. Оформление и выдача этого документа занимает определенное время (обычно от 1 до 3 месяцев). Помните, что Свидетельство имеет ограниченный срок действия.

3. Выбор объекта недвижимости: Параллельно с получением Свидетельства или сразу после его получения можно начинать поиск подходящей квартиры или дома. Ориентируйтесь на сумму ЦЖЗ и максимальную сумму займа, которую вы рассчитываете получить от финансового учреждения, а также на требования кредитора к объекту.

4. Выбор финансового учреждения и подача заявки: Сравнив предложения разных кредиторов (как описано выше), вы выбираете наиболее подходящий вариант. Собираете необходимый пакет документов (паспорт, Свидетельство НИС, документы, подтверждающие доходы, если планируете использовать и собственные средства для погашения части кредита сверх госдотаций, и т.д. – точный список предоставит кредитор) и подаете заявку на получение жилищного займа.

5. Одобрение заявки и согласование объекта: Финансовое учреждение рассматривает вашу заявку и принимает предварительное решение о возможности выдачи займа. После этого вы предоставляете документы на выбранный объект недвижимости (правоустанавливающие документы, технический паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.). Кредитор проверяет юридическую чистоту объекта и его соответствие своим требованиям. На этом же этапе заказывается оценка недвижимости в аккредитованной оценочной компании.

6. Подписание договоров: После окончательного одобрения и согласования всех деталей вы подписываете:

   • Договор целевого жилищного займа с ФГКУ «Росвоенипотека» (от имени государства).
   • Кредитный договор с выбранным финансовым учреждением.
   • Договор купли-продажи (или ДДУ при покупке новостройки) с продавцом недвижимости.
   • Договоры страхования (объекта, жизни и здоровья).

7. Государственная регистрация: Подписанные договоры (кредитный и купли-продажи/ДДУ) передаются на государственную регистрацию в Росреестр. Регистрируется переход права собственности на вас и обременение (залог) в пользу финансового учреждения и Российской Федерации.

8. Расчеты с продавцом: После государственной регистрации финансовое учреждение перечисляет сумму ЦЖЗ и сумму кредита на счет продавца недвижимости. Способ расчетов (аккредитив, эскроу-счет для новостроек, прямой перевод) определяется условиями сделки и требованиями кредитора.

Весь процесс от получения Свидетельства до получения ключей может занять от 2 до 6 месяцев, в зависимости от расторопности всех участников сделки (вас, продавца, риелтора, оценщика, кредитора, регистрирующих органов).

Возможные сложности и пути их решения

Несмотря на то, что программа НИС успешно работает уже много лет, на пути к собственному жилью военнослужащие могут столкнуться с определенными трудностями. Важно знать о них заранее и понимать, как действовать.

Недостаток средств ЦЖЗ и кредитного лимита. Часто бывает, что суммы накоплений по НИС и максимально одобренного займа не хватает для покупки желаемого жилья, особенно в крупных городах с высокой стоимостью недвижимости. Решение: Рассмотреть возможность добавления собственных сбережений. Использовать материнский капитал (если применимо). Пересмотреть требования к жилью: выбрать квартиру меньшей площади, в другом районе или на вторичном рынке вместо новостройки. Иногда можно найти кредитора, готового одобрить большую сумму займа, но это может потребовать подтверждения дополнительного дохода.

Сложности с выбором объекта недвижимости. Требования кредиторов к жилью, особенно на вторичном рынке, могут быть довольно строгими (год постройки, износ, отсутствие перепланировок, юридическая чистота). Найти объект, который устроит и вас, и финансовое учреждение, бывает непросто. Решение: Заранее детально изучить требования выбранного кредитора к объектам. Привлекать к поиску опытного риелтора, знакомого со спецификой сделок по программе НИС. Рассматривать варианты на первичном рынке от аккредитованных застройщиков – с ними процесс согласования обычно проще.

Высокая стоимость страхования. Обязательное страхование недвижимости и (часто де-факто обязательное) страхование жизни/здоровья может составлять значительную сумму ежегодных платежей, которые ложатся на плечи заемщика (так как госдотации идут только на погашение основного долга и процентов). Решение: Сравнивать тарифы разных аккредитованных страховых компаний, а не соглашаться автоматически на предложение кредитора. Иногда возможен небольшой торг со страховой или выбор программы с франшизой (хотя это нужно согласовывать с финансовым учреждением).

Затягивание сроков. Процесс согласования и оформления может затянуться из-за бюрократических процедур в финансовом учреждении, долгой оценки, проверки документов, очередей в Росреестре. Это особенно критично при ограниченном сроке действия Свидетельства НИС. Решение: Подавать документы заранее, не откладывая на последний момент. Выбирать кредитора и риелтора с хорошими отзывами по скорости работы. Поддерживать постоянный контакт со всеми участниками процесса, мягко напоминая о себе. При необходимости – оперативно предоставлять недостающие документы.

Особенности при покупке дома с земельным участком. Кредитование покупки индивидуальных жилых домов часто сложнее, чем квартир. Требования к самому дому (материалы, коммуникации) и земельному участку (категория земель, назначение) могут быть повышенными. Не все кредиторы охотно работают с такими объектами по программе НИС. Решение: Уточнять возможность кредитования именно дома с участком в конкретном финансовом учреждении на самых ранних этапах. Быть готовым к более тщательной проверке и оценке.

Знание этих потенциальных ‘узких мест’ позволит вам быть к ним готовым и не воспринимать их как непреодолимые препятствия, а как задачи, требующие решения.

За рамками основного процесса: рефинансирование, маткапитал и другие нюансы

Помимо основного процесса выбора кредитора и оформления займа, существуют и другие аспекты, связанные с жилищным кредитованием для служивых.

Рефинансирование займа по НИС. Возможно ли перекредитоваться в другом финансовом учреждении на более выгодных условиях, если ставки на рынке снизились? Теоретически, да. На практике это более сложный процесс, чем рефинансирование обычного жилищного займа. Потребуется согласие не только нового кредитора, но и ФГКУ «Росвоенипотека», а также переоформление залога. Не все кредитные организации берутся за рефинансирование таких займов. Однако, если разница в ставках существенная, изучить такую возможность стоит.

Использование материнского капитала. Законодательство позволяет направлять средства материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, в том числе при использовании программы НИС. Маткапитал можно использовать:

• В качестве дополнения к средствам ЦЖЗ для первоначального взноса (если суммы ЦЖЗ не хватает).
• Для частичного или полного досрочного погашения уже взятого займа по НИС (той части, которая финансируется за счет кредитных средств, а не госдотаций).
• Для увеличения суммы покупки без привлечения или с меньшим привлечением кредитных средств.

Важно помнить, что при использовании маткапитала необходимо будет выделить доли в праве собственности на жилье всем членам семьи (супругу/супруге и детям). Эту процедуру нужно согласовать с финансовым учреждением и Росвоенипотекой.

Ограничения по выбору жилья. Хотя программа НИС дает большую свободу выбора по сравнению с получением служебного жилья, некоторые ограничения все же есть. Помимо требований конкретного финансового учреждения, нельзя приобретать жилье, признанное ветхим или аварийным. Могут быть ограничения на покупку апартаментов (нежилых помещений). При покупке на вторичном рынке важно убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, которые могут стать препятствием для одобрения сделки.

Что происходит с займом после увольнения со службы? Если военнослужащий увольняется с правом на использование накоплений (например, по выслуге 20 лет, из них 10 лет в НИС, или по льготным основаниям), государство гасит остаток долга по ЦЖЗ. Обязательства перед финансовым учреждением (если остаток долга превышал накопления) остаются на заемщике, но уже без господдержки. Если увольнение происходит без права на накопления, средства ЦЖЗ придется вернуть государству, а долг перед финансовым учреждением полностью ложится на плечи бывшего военнослужащего. Этот момент крайне важно учитывать.

Понимание этих дополнительных аспектов поможет вам более полно оценить все возможности и риски, связанные с участием в накопительно-ипотечной системе.

Заключение

Выбор финансового партнера для реализации права на жилье по программе НИС – ответственный шаг. Ключевыми игроками на этом рынке являются ПСБ, ВТБ, Сбербанк, Банк ДОМ.РФ, а также РСХБ и Газпромбанк. Однако ориентироваться следует не только на имя кредитора, но и на конкретные условия: процентную ставку, требования к первоначальному взносу (помимо ЦЖЗ), стоимость страхования, сопутствующие расходы и требования к объекту недвижимости. Тщательное сравнение предложений, понимание всего процесса оформления от получения Свидетельства до регистрации права собственности, а также знание возможных сложностей и путей их преодоления помогут вам успешно пройти этот путь и стать владельцем собственного жилья. Помните, что условия кредитования могут меняться, поэтому всегда проверяйте актуальную информацию непосредственно в выбранных финансовых учреждениях перед принятием окончательного решения. Программа НИС – это реальный инструмент для решения жилищного вопроса, и грамотный подход к выбору партнера сделает его использование максимально эффективным.

## Экспертное мнение: Банки-участники программы ‘Военная ипотека’ **Военная ипотека** – это государственная программа (НИС), и кредиты по ней выдают не все банки, а только те, которые аккредитованы ФГКУ «Росвоенипотека». **Ключевые игроки:** Традиционно основными партнерами программы являются крупнейшие банки с государственным участием: * **Сбербанк** * **ВТБ** * **Промсвязьбанк (ПСБ)** – часто позиционируется как опорный банк для ОПК и военнослужащих. **Другие участники:** Также в программе активно участвуют: * **Банк ДОМ.РФ** * **Газпромбанк** * **Россельхозбанк** * Иногда подключаются и другие коммерческие банки. **Важно:** Список банков-партнеров не статичен и может меняться. Самую актуальную и полную информацию всегда следует проверять на **официальном сайте Росвоенипотеки**. Условия кредитования (ставки, суммы, требования) у разных банков могут незначительно отличаться, поэтому перед принятием решения стоит сравнить предложения аккредитованных участников.